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Gebäudeabschreibung

Allgemein gilt im Ertragsteuerrecht der Grundsatz, dass Wirtschaftsgüter, die im Eigentum oder Miteigentum des Unternehmers stehen und überwiegend (zu mehr als 50%) betrieblich genutzt werden, zur Gänze zum Betriebsvermögen zählen. Im umgekehrten Fall stellen sie zur Gänze Privatvermögen dar.

Für Gebäude im Anlagevermögen gilt abweichend vom Überwiegensgrundsatz Folgendes:

Abgrenzung Betriebsvermögen – Privatvermögen

  • Beträgt die betriebliche Nutzung weniger als 20%, bleibt das Gebäude zur Gänze Privatvermögen.
  • Zwischen 20 und 80%iger betrieblicher Nutzung wird das Gebäude im Ausmaß der betrieblichen Nutzung dem Betriebsvermögen zugerechnet.
  • Bei mehr als 80%iger betrieblicher Nutzung gehört das Gebäude zur Gänze zum Betriebsvermögen.

Der Prozentsatz der betrieblichen Nutzung wird grundsätzlich nach dem Verhältnis der betrieblich und privat genutzten Flächen ermittelt.

Dabei ist jeder einzelne Raum nach seiner überwiegenden Verwendung zu untersuchen. Gebäudeteile, die nicht konkret dem betrieblichen bzw. dem privaten Bereich zugeordnet werden können, sondern gemeinschaftlichen Zwecken dienen (wie beispielsweise Stiegenhaus, Gänge, Heizräume, Keller, Abstellräume u.ä.), bleiben bei Ermittlung des betrieblichen bzw. des privaten Anteiles außer Ansatz.

Beginn der Abschreibung

Die AfA beginnt mit der Inbetriebnahme des Gebäudes. Daher ist eine Abschreibung solange nicht möglich, als sich das Gebäude in Bau befindet. Erfolgt die Inbetriebnahme bis zum 30. Juni, kann die Ganzjahres-AfA in Anspruch genommen werden, bei Inbetriebnahme nach dem 30. Juni nur mehr die Hälfte davon.

Nutzungsdauer

Bei Gebäuden sind gesetzlich bestimmte AfA-Sätze vorgesehen. Diese Sätze gelten auch für Gebäude, die gebraucht erworben wurden. Ab 2016 wurden die Afa-Sätze vereinheitlicht.

Bis 31.12.2015 galten 33,33 Jahre (3% jährliche AfA), wenn das Gebäude unmittelbar der Betriebsausübung diente. Bei Gebäuden, die bloß mittelbar der Betriebsausübung des Gewerbetreibenden dienten (zB Sport- und Fitnesseinrichtung für Mitarbeiter, Wohnhäuser für Mitarbeiter) und für freiberuflich tätige Personen, betrug die Nutzungsdauer 50 Jahre (2% AfA jährlich).

Bei Gebäuden, die unmittelbar dem Betrieb des Bank- und Versicherungswesens, sowie unmittelbar dem Betrieb ähnlicher Dienstleistungen (zB Kredit- und Versicherungsvermittler) dienen, betrug die Nutzungsdauer 40 Jahre (2,5% AfA jährlich).

Diese drei Afa-Sätze wurden mit 1.1.2016 vereinigt. Nunmehr gilt für alle betrieblichen Gebäude ein Afa-Satz von 2,5%. Dies entspricht einer Nutzungsdauer von 40 Jahren.

Werden Gebäude für Wohnzwecke überlassen (zB für Mitarbeiter), beträgt die Abschreibung wie im außerbetrieblichen Bereich ab 1.1.2016 nur mehr 1,5%.

Die vereinheitlichten AfA-Sätze waren erstmals für im Jahr 2016 beginnende Wirtschaftsjahre anzuwenden. Sollte bis dahin ein von 2,5% abweichender AfA-Satz angewendet worden sein, reduzierte oder erhöhet sich die AfA ab 2016 entsprechend, was auch eine Änderung der vom AfA-Satz abgeleiteten Restnutzungsdauer zur Folge hatte.

Quelle und weiterführende Informationen: WKO